Đầu tư Đất dự án, không kiểm tra Độ cao tĩnh không? Trả giá đắt

Độ cao Tĩnh không công trình (hay Độ cao công trình) được hiểu là Độ cao của công trình so với mặt đất tự nhiên hoặc so với sân bay.
 

 

Tuy nhiên, thực tế hiện nay theo kinh nghiệm của Chúng tôi, rất nhiều trường hợp Chủ đầu tư không có kinh nghiệm thực hiện thủ tục pháp lý Quy hoạch các dự án cao tầng, tư duy xin chiều cao công trình là làm việc luôn với với Chính quyền cấp Tỉnh/ Thành phố (trực tiếp là cơ quan chuyên môn là Sở Xây dựng/ hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc) về chiều cao Quy hoạch để xin phép chiều cao công trình, bỏ qua bước kiểm tra thông tin Độ cao tĩnh không công trình trên Cục Tác chiến về chiều cao tối đa cho phép tại vị trí khu đất dự định xây dựng.

Tư duy chuyên môn này dẫn đến một số các lỗi hậu quả nghiêm trọng sau, cùng phân tích và nhìn nhận vấn đề và rút ra bài học, kinh nghiệm thực tế triển khai.

Các Chủ đầu tư cần kiểm tra đúng tọa độ vị trí khu đất thực hiện nghiên cứu đầu tư xây dựng công trình cao tầng, sau đó liên hệ với một Đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để kiểm tra độ cao Tĩnh không tối đa cho phép tại Cục Tác chiến về độ cao. Khi có số liệu độ cao Tĩnh không thực tế bằng con số cụ thể, đối chiếu với Chỉ tiêu chiều cao cho phép với Quy hoạch của Tỉnh, lúc đó mới chắc chắn cho việc hoạch định chiều cao dự định đầu tư của Công trình cao tầng. Chắc chắn về mặt pháp lý và không phá sản các kế hoạch đầu tư kinh doanh.

Nhiều Chủ đầu tư làm ngược, Tiến hành mua đất ngay, KHÔNG kiểm tra Chiều cao tĩnh không tối đa xây dựng cho phép được cao bao nhiêu tại Cục Tác chiến? mà chỉ căn cứ trên số liệu chiều cao làm việc với cơ quan chuyên môn cấp Tỉnh/ Thành phố về Chỉ tiêu cao quy hoạch. Đến lúc nộp Hồ sơ phương án Quy hoạch, phải có Văn bản thỏa thuận độ cao tĩnh không công trình, kết quả là KHÔNG xin thỏa thuận được Độ cao tĩnh không với Cục Tác chiến, chỉ tiêu độ cao tĩnh không cho phép tại vị trí khu đất xây dựng rất thấp, độ cao dưới mức dự định ban đầu, làm phá sản phương án đầu tư kinh doanh, gây hậu quả lớn vì đất dự án đã mua chuyển nhượng rồi. Không làm được cao tầng như dự định, thiệt hại kinh tế là rất lớn.

Ví dụ thực tế:

- Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản A, chỉ tiến hành hỏi thông tin chỉ tiêu chiều cao quy hoạch lô đất xây dựng ở Sở Xây dựng cấp tỉnh về chiều cao dự định đầu tư là 35 tầng (tương đương khoảng 125m chiều cao). Sở Xây dựng chấp thuận sơ bộ. Chủ đầu tư A tiến hành mua ngay lô đất đó để đầu tư xây dựng chung cư thương mại cao tầng.

- Nhưng, đến lúc Chủ đầu làm bước Hồ sơ phương án Quy hoạch lô đất dự án, trong thành phần Hồ sơ lúc này cần có Văn bản chấp thuận thỏa thuận Độ cao tĩnh không công trình với Cục Tác chiến về độ cao xây dựng 135m này. Rất không may, kết quả khi nộp hồ sơ xin thỏa thuận chiều cao tĩnh không với Cục Tác chiến, kiểm tra tại vị trí công trình này cách sân bay và trận địa hỏa lực không xa, ảnh hưởng đến an toàn bay cất cánh và hạ cách, kết hợp ảnh hưởng cả phương thức bay mới, nên chiều cao thỏa thuận 135m là không đạt được, chiều cao tối đa vị trí công trình này chỉ được mức 65m.

- Lúc này, Chủ đầu tư mới vỡ lở ra lý do hạn chế này. Mọi dự định đầu tư kinh doanh đều phá sản. Không thể xây dựng được cao tầng như đã dự định theo phương án ban đầu. Thiệt hại kinh tế là rất lớn, vì mảnh đất đó bây giờ chỉ xây dựng được thấp tầng, hiệu quả kinh tế dự án rất thấp và không khả thi, bây giờ phương án làm cũng dở và bán miếng đất đó cũng khó vì chót mua giá cao để ghánh phương án kinh doanh xây cao tầng kéo lại. Vay vốn ngân hàng, kéo theo rất nhiều hệ lụy.

Bài học rút ra từ ví dụ thực tế trên là rất đắt, trả giá bằng rất nhiều tiền để có kinh nghiệm trên, nhiều lúc lô đất mua thực hiện dự án lên đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Với tư cách là một đơn vị Tư vấn chuyên nghiệp thực hiện thủ tục Thỏa thuận độ cao tĩnh không, độ cao công trình dự án trên Toàn quốc, Chúng tôi rất đau xót với thiệt hại vô cùng lớn của Khách hàng là các Chủ đầu tư vướng trường hợp như trên.



Chúng tôi có lời khuyên và Tư vấn cho các Chủ đầu tư mong muốn thực hiện đầu tư xây dựng các công trình, dự án cao tầng như sau:

Bước 1: Định vị khu đất nghiên cứu đầu tư trên Google maps.

Bước 2: Liên hệ với Đơn vị chuyên nghiệp tư vấn Thỏa thuận độ cao Tĩnh không công trình, kiểm tra độ cao tĩnh không tối đa tại vị trí khu đất đó với Cục Tác chiến.

Bước 3: Nếu kết quả chiều cao tối đa của công trình đạt đúng hoặc vượt nhu cầu dự định đầu tư xây dựng dự án, thì OK Điều kiện cần. (Bước này làm hàng đầu và Tối quan trọng).

Bước 4: Liên hệ với cơ quan chuyên môn Quy hoạch cấp Tỉnh/ Thành phố là (Sở Xây dựng/ hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc. Kiểm tra và xin chỉ tiêu quy hoạch chiều cao về vị trí đất dự định xây dựng công trình đó. Nếu chỉ tiêu chiều cao kết quả là đảm bảo và kết hợp với độ cao cho phép tối đa đã thỏa thuận với Cục Tác chiến, nếu Ok cả 2 chỉ tiêu trên mới tiến hành ra quyết định xem xét đầu tư, hoặc mua lô đất đó đầu tư. Như vậy mới chắc chắn được phương án đầu tư xây dựng công trình cao tầng là khả thi và không vướng mắc gì về độ cao. Đảm bảo phương án hiệu quả kinh tế của dự án.

Trên đây là nhưng kinh nghiệm thực tế đúc rút ra từ quá trình thực hiện Dịch vụ Tư vấn Thỏa thuận độ cao tĩnh không, Độ cao công trình dự án cho các Chủ đầu tư gặp phải. Chúng tôi, với mong muốn tóm tắt và chia sẻ cho các Chủ đầu tư bài học và kinh nghiệm trước khi nghiên cứu khu đất thực hiện dự án/ hoặc tiến hành mua khu đất đầu tư xây dựng các công trình cao tầng, đảm bảo chắc chắn và khả thi cho phương án đầu tư kinh doanh dự án, tránh các hậu quả thiệt hại kinh tế nặng nề.
 

-------------

DỊCH VỤ | THOẢ THUẬN ĐỘ CAO TĨNH KHÔNG CÔNG TRÌNH, DỰ ÁN TOÀN QUỐC
Uy tín - Nhanh - Hiệu quả Kinh tế

Liên hệ: 0968 073 898
Website: http://docaotinhkhong.com/
Email: baovq.baophatland@gmail.com